El detalle que puede hacer subir hasta 21% el valor de una propiedad: qué descubrió la IA
En el mercado inmobiliario, la luz natural siempre fue un atributo valorado, pero hasta ahora resultaba difícil cuantificar cuánto pesaba realmente en la decisión de compra o alquiler y cuánto más podía valer el metro cuadrado de una unidad luminosa versus una oscura. Un análisis realizado por Roomix, el buscador de propiedades con IA, elaborado a partir de más de 150.000 avisos publicados y 16 meses de búsquedas apuntó a responder varias de las dudas respecto de la incidencia real de la luz en los precios y preferencias.
Algunas de las principales conclusiones del análisis son que la diferencia del metro cuadrado entre las unidades más luminosas y las menos puede llegar a ser del 80%, que la luz es el segundo atributo más pedido después de balcón y el cuarto elemento que decide la compra, después de superficie, barrio y antigüedad; que la orientación Norte no presenta un valor significativamente más alto como se cree y que la demanda de luminosidad aumenta en los barrios más pudientes.
Lo cierto es que ordenando el mercado en cinco grupos de igual tamaño según la luz de sus fotos, el metro cuadrado va de US$ 1.756 en el quinto percentil más oscuro a US$ 3.281 en el más luminoso: un 87% de diferencia en el dato crudo.
Ese número crudo mezcla la luz con todo lo demás: los departamentos luminosos son más nuevos, están en pisos más altos, en mejores barrios. Igualando barrio, superficie, ambientes, baños, antigüedad, piso y amenities, las unidades más luminosas valen 21,4% más por metro cuadrado que las más oscuras en venta.
Ese valor se puede entender, en parte, cuantificando la importancia que los usuarios le asignan a la luminosidad. Según este análisis, el 6,15% de las búsquedas escritas en lenguaje natural entre mayo de 2025 y septiembre de 2026 menciona de manera explícita la luminosidad. Así, la luz aparece como el segundo atributo más mencionado en las búsquedas, prácticamente empatado con la cochera y detrás del balcón.
El mito de la orientación Norte
Uno de los supuestos habituales del mercado que el informe pone en perspectiva es el de la orientación. Aunque el sentido común suele asociar automáticamente la orientación norte con una mayor luminosidad, el análisis encuentra que el norte puro no presenta una diferencia estadísticamente significativa frente al sur cuando se controlan otras variables.
Las orientaciones noroeste, sudoeste y noreste aparecen, en cambio, entre las que registran los mayores índices de luminosidad. El informe plantea que una posible explicación es que las orientaciones compuestas suelen corresponder a unidades en esquina o con dos frentes, que pueden contar con más superficies vidriadas.
De todos modos, la orientación aparece como una señal mucho más débil que la disposición y la altura. Una unidad al frente presenta una asociación de 7,1% más en el precio por metro cuadrado frente a una de disposición interna, mientras que las unidades de los pisos 11 en adelante muestran una diferencia de 8,8% respecto de la planta baja.
Factor de decisión, que cambia por barrio
Al incorporar la luminosidad medida en las fotografías a través de IA a un modelo que considera 27 variables, aparece como la cuarta variable con mayor poder explicativo del precio de venta, detrás de superficie, barrio y antigüedad.
La superficie explica el 62,49% del poder explicativo del modelo y el barrio o ciudad el 25,68%. La antigüedad representa el 3,75%, mientras que la luz medida en las fotos alcanza el 2,73%. Por debajo aparecen variables como cantidad de baños, cochera, ambientes y pileta.
A su vez, la demanda de luminosidad cambia mucho según el barrio que se trate. En Recoleta, Retiro, Barrio Norte y el eje Palermo–Chacarita–Villa Crespo, entre el 12% y el 14% de las búsquedas pide luz. En el sur del conurbano no llega al 3%.
La brecha entre el extremo alto y el bajo es de ocho veces, tratándose, por lo tanto, de un requisito que aparece cuando el presupuesto permite discriminar.
Más info en: https://roomix.ai/
