Créditos hipotecarios en Argentina: se compran viviendas, pero cada vez menos operaciones se hacen con financiamiento
El mercado inmobiliario argentino atraviesa una situación particular. Las propiedades siguen cambiando de dueño y las operaciones de compraventa se mantienen en niveles relativamente elevados, pero una de las herramientas que había despertado expectativas de recuperación comienza a mostrar dificultades: el crédito hipotecario.
Los últimos datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires muestran que las operaciones con hipoteca disminuyeron 20,8% interanual en agosto de 2026, una caída considerablemente mayor que la registrada en el conjunto del mercado.
En ese mismo mes se concretaron 6.055 escrituras de compraventa, apenas 4,9% menos que un año atrás. Sin embargo, solamente 1.059 operaciones se formalizaron con hipoteca.
La diferencia no es menor. Mientras la actividad inmobiliaria logra sostenerse, el financiamiento bancario tiene una participación más reducida que durante 2025.
El fenómeno también aparece en el Monitor de Actividad Real de Fortress Consulting, actualizado el 18 de octubre, que reúne indicadores económicos provenientes de fuentes oficiales y permite observar cómo evolucionan las compraventas y el crédito.
Cuántas viviendas se compraron con crédito hipotecario en 2026
Entre enero y agosto se registraron 41.583 escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires, un 2,3% menos que durante el mismo período del año anterior.
Dentro de ese total, 6.170 operaciones se formalizaron con hipoteca, frente a las 9.341 registradas en los primeros ocho meses de 2025.
Esto representa una reducción cercana al 34% en las operaciones hipotecarias.
La participación de las escrituras con hipoteca sobre el total de compraventas fue de aproximadamente 14,8% en el acumulado de enero a agosto.
Es decir, si se comparan ambas estadísticas, alrededor de 15 de cada 100 escrituras registradas durante ese período estuvieron acompañadas por una hipoteca.
Aunque las escrituras con hipoteca son un indicador relevante, no todas necesariamente corresponden a préstamos bancarios nuevos destinados a comprar una vivienda. Por eso, la comparación debe interpretarse como una aproximación a la presencia del financiamiento hipotecario en el mercado.
Los datos muestran que la caída no se limita a un único mes. En mayo, las escrituras hipotecarias habían retrocedido 54,8% interanual; en junio, 37,1%; en julio, 31,2%; y en agosto, 20,8%.
La disminución se moderó durante los últimos meses, aunque las operaciones todavía permanecen por debajo de los niveles de 2025.
Una señal positiva: las hipotecas volvieron a crecer frente a los meses anteriores
La comparación interanual muestra un retroceso, pero los datos mensuales ofrecen otra perspectiva.
En mayo se habían registrado 587 escrituras con hipoteca en CABA. En junio fueron 765, en julio 959 y en agosto llegaron a 1.059.
De esta manera, la cantidad mensual de operaciones hipotecarias aumentó alrededor del 80% entre mayo y agosto.
También creció su participación dentro del mercado inmobiliario. En agosto, las 1.059 escrituras con hipoteca representaron aproximadamente el 17,5% de las 6.055 compraventas registradas.
Se trata de una recuperación respecto de los meses anteriores, aunque todavía insuficiente para compensar la caída acumulada frente al año pasado.
Este comportamiento permite identificar dos movimientos simultáneos: el financiamiento hipotecario perdió terreno en la comparación anual, pero comenzó a mostrar una mejora durante el invierno.
El mercado inmobiliario mantiene un nivel de actividad elevado
La menor cantidad de hipotecas no implica que las operaciones inmobiliarias se hayan detenido.
De hecho, agosto de 2026 se ubicó entre los cinco mejores agostos de los últimos 28 años en cantidad de escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, según el Colegio de Escribanos.
Durante ese mes, las compraventas movilizaron $1.098.513 millones, con un monto promedio por operación de $181,4 millones, equivalente a unos USD 119.270 al tipo de cambio oficial promedio utilizado por la entidad.
Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos porteño, destacó que el nivel de actividad continúa siendo elevado en perspectiva histórica.
“Agosto dejó 6.055 escrituras, un número que sitúa al mes entre los cinco mejores agostos de los últimos 28 años. Para encontrar un registro superior al de 2026 hay que remontarse hasta 2025, 2007 y 1998, años que marcan los picos históricos de la serie. Eso habla de un mercado que sigue mostrando una base robusta y una actividad que, en perspectiva histórica, se ubica muy por encima de los años más difíciles de la última década. En los primeros ocho meses del año acumulamos 41.583 escrituras, apenas 2,3% por debajo de 2025: la diferencia es mínima y confirma que el piso de demanda se mantiene sólido.”
El contraste entre ambos indicadores deja una conclusión: existe actividad inmobiliaria, pero el crédito no está acompañando con la misma intensidad.
Por qué el crédito hipotecario sigue siendo un desafío
Comprar una propiedad requiere reunir un capital considerable. Para quienes no cuentan con ahorros suficientes, el préstamo hipotecario puede representar la diferencia entre acceder a una vivienda o continuar alquilando.
Sin embargo, la posibilidad de obtener financiamiento depende de varias condiciones: ingresos demostrables, estabilidad laboral, ahorro previo, tasa de interés, plazo de devolución y relación entre el valor de la cuota y los ingresos del solicitante.
En los préstamos ajustados por UVA, además, las cuotas y el capital adeudado se actualizan según la evolución de esa unidad, vinculada con la inflación.
Esto obliga a los compradores a evaluar no solamente la cuota inicial, sino también cómo podría evolucionar la obligación durante los años siguientes.
La reducción de las escrituras con hipoteca no permite establecer por sí sola cuál de estos factores explica la caída. Para identificar las causas sería necesario analizar también las condiciones ofrecidas por los bancos, las solicitudes aprobadas y rechazadas y la evolución de la demanda de préstamos.
Lo que sí muestran las estadísticas es que el financiamiento tiene margen para recuperar participación en las operaciones inmobiliarias.
Qué está pasando con los créditos hipotecarios en el resto del país
La desaceleración también aparece en otros relevamientos del mercado crediticio.
Un informe de Tejido Urbano, difundido en septiembre, señala que entre enero y julio de 2026 se otorgaron 14.237 créditos hipotecarios en Argentina, frente a 25.160 durante el mismo período de 2025.
La reducción es de aproximadamente 43,4%.
El informe también muestra que el monto real promedio de los créditos pasó de unos USD 82.000 a USD 100.600, una suba cercana al 23%.
Esto significa que se otorgaron menos préstamos, pero por montos promedio mayores.
Otro dato relevante es la concentración del financiamiento.
El Banco Nación originó 9.375 créditos entre enero y julio, equivalentes al 65,9% del total. Si se suman BBVA e ICBC, las tres entidades concentraron el 82,7% de las operaciones.
Desde el punto de vista geográfico, la provincia de Buenos Aires registró 4.874 créditos y la Ciudad de Buenos Aires, 4.228. Entre ambas jurisdicciones reunieron casi el 64% del financiamiento hipotecario del país.
Los números reflejan un mercado donde el acceso al crédito sigue concentrado en determinadas entidades financieras y regiones.
Qué puede pasar con los préstamos para comprar viviendas
La evolución de los próximos meses dependerá, entre otros factores, de las condiciones de financiamiento y de la capacidad de los hogares para afrontar las cuotas.
Una mejora en las tasas, una mayor oferta de préstamos o condiciones de acceso más flexibles podrían ampliar el universo de compradores, aunque su efecto dependerá de la situación económica de los solicitantes.
Desde el Colegio de Escribanos consideran que la diferencia entre las compraventas totales y las operaciones hipotecarias representa una oportunidad para el sector.
“Lo que los datos de agosto nos siguen marcando con claridad es la brecha entre la actividad de compraventa y el crédito hipotecario. El mercado opera prácticamente al mismo nivel que el año pasado, pero las hipotecas acumulan en ocho meses una caída del 34% respecto de 2025. Lejos de ser una señal de alarma, esa estadística representa una oportunidad concreta: el mercado tiene margen real de crecimiento, y cada mejora en el acceso al financiamiento se va a traducir de manera directa en más escrituras. Desde el Colegio vamos a seguir trabajando con todos los actores del sector para que ese crédito llegue a más ciudadanos con las nuevas líneas que se anunciaron.”
La recuperación mensual observada desde mayo es una señal alentadora, pero todavía no alcanza para hablar de un regreso a los niveles del año pasado.
El desafío del mercado inmobiliario no parece ser únicamente conseguir compradores, sino lograr que más familias puedan financiar la compra de su vivienda. Y para eso, la evolución del crédito hipotecario será uno de los indicadores más importantes durante el cierre de 2026.
Fuentes: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Monitor Fortress de Actividad Real y relevamiento de Tejido Urbano.
